中新網11月26日電臺灣《旺報》26日評論表示,中共十八屆三中全會所確定的土地改革方案事太平洋房屋實上是一個分類改革的方案。三中全會已經沿著土改方向開啟了新的徵程,也必將會產生一系列影響,在某種程度緩解當前土地制度的矛盾,並有望產生新一輪的改革紅利。
  文章摘新成屋編如下:
  對於耕地,既堅持了傳統上的集體所有權這一基本前提未變,同時也堅持“農地農用”的基本原則未變,改變的重點是集中在耕地經營的方式上,方向是燒烤實現農業的規模種植和現代農業。
  對於農村集體所有“經營性用地”,則提出在“在符合規劃和用途管制前提下”流轉。按照現行的制度安排,至少要符合土地利用規劃、城市發展規劃以及產業發展規劃,這意味著經營性用地流轉的範圍實質設計裝潢上是受限的。
  表現在各地的試點方案,針對這個限制的解釋,通常把流轉之後的用途劃定為工業、商業和旅游等,對商品房開房屋貸款發依然是禁止的。
  同時,在農地向非農建設用地的轉換環節,目前實行的徵地和“土地招拍掛”機制沒有改變,只是減少了徵地的範圍、提高對農民的補償。
  三中全會已經沿著這個方向開啟了新的徵程,也必將會產生一系列影響,在某種程度緩解當前土地制度的矛盾,並有望產生新一輪的改革紅利。
  第一,農村集體經營性建設用地流轉,將緩解城市土地指標的約束,也有助於提升土地使用的經濟效率。從增量角度評估,大陸建設用地占比仍偏低,而集體建設用地的流轉則為未來的增量土地開發提供的空間。
  從存量角度評估,目前處於城市拓展區範圍之內,但在產權屬性上仍是集體所有的存量建設用地,雖然是工商業或住宅用途,但是使用效率普遍較低,如果能夠在新的改革方向之下,重新配置這部分土地,則不僅可以提升土地的使用效率,也可以釋放出更多的城市用地,而且這部分土地已經處於城市之中,其經濟價值更大。
  第二,集體建設用地流轉將改變城市存量土地的使用結構,表現為工業用地占比的下降和商業用地占比的上升,這會帶來城市的轉型甚至城鎮化的轉型。通常,不同發展階段、不同的城市功能定位及不同的城市發展規劃,都會導致城市建設用地的配置結構呈現規律性變化,即通常會從工業和住宅用地主導的階段過渡到商業和基礎設施主導的階段。
  更為重要的是,城市建設用地結構的變化事實上反映的是城市的轉型,在工業化和城市化的中後期階段,大城市或中心城市通常會成為工業的總部經濟中心和生產性服務業中心,占地面積較大的工廠則逐步外遷,導致城市中心工業用地比重逐步下降。
  相反,隨著大城市或中心城市成為金融、會計、咨詢等現代生產性服務業中心,服務業就業人口逐步增加,進而帶來住宅用地、商業用地以及教育文化、生活配置等基礎設施用地的增加。
  作為一個結果,通常會看到工業用地占比將會下降,且占據最低的比例;基礎設施和商業用地占比會上升,但住宅用地占比通常是最高,東京圈住宅用地占比曾高達58%。城市的增長動力會發生轉換,單位建設用地的產出增加將主要來自於服務業,而且單位商業用地產出通常會數倍於工業用地,東京圈為5倍。
  具體看大陸的情況,目前北京、上海、深圳、天津等一線發達城市正逐步過渡到這個階段,城市建設用地中工業用地的比例會日益減小,住宅、商業和基礎設施的用地比例將增加,而且在農村集體建設用地流轉和工業外遷兩個力量的迭加驅動下,新增的工業用地將主要集中在大城市的周邊或郊區。  (原標題:台報:大陸改革可緩解土地制度矛盾 誕生新紅利)
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